Terrenos Comercial-el activo que los prestamistas olvidado

La semana pasada me referí a la financiación de la compra de un lote residencial para el desarrollo con una mujer que, con su marido, quería construir un hogar personalizado. Como siempre ocurre cuando se habla de financiación, la conversación giró en torno a las tasas de interés y las estructuras de préstamo. Cuando se describe la tarifa para un préstamo de la tierra todo el contenido indexado en un lote residencial, se darn casi se desmaya!

Ella balbuceó: "Wha ... ¿Cómo podría, posiblemente, las tasas de ser tan alto mi préstamo hipotecario tiene un 6% y usted me está diciendo que el prestamista quiere que más del 10% para un préstamo de la tierra que es ridículo???"

Bueno, no realmente.

Entendí su confusión, pero era como comparar manzanas con naranjas. Desde el punto de vista de un inversor, la tierra es una gran inversión para una serie de razones: "Ellos" no están haciendo nada más de él (excepto, posiblemente, en Dubai), usted puede poner sus manos sobre él (que es "real"), nadie puede recogerlo y llevárselo sin el montaje de un esfuerzo formidable, y, finalmente valdrá la pena más de lo que pagó por él (en la mayoría de los casos). Sin embargo, cuando miramos a la tierra desde la perspectiva del prestamista, que se deja mucho que desear.

Al otorgar un préstamo, el prestamista principal objetivo es que se les pague la totalidad de sus intereses y principal. El prestamista confía en que el prestatario para cumplir con sus obligaciones en virtud de la nota, pero pide un poco de "seguro". Que el seguro viene en la forma de un gravamen sobre un bien inmueble, llamado "aseguramiento" de los préstamos, y es el último recurso del prestamista en caso de que el prestatario no puede pagar su préstamo. El préstamo se hizo para el prestatario, no la propiedad. Es garantizado por la propiedad en caso de que el prestatario no paga el préstamo. Así que un prestamista busca la mejor seguridad que puede encontrar para asegurarse de que será devuelto.

Los bienes raíces comerciales que hace una gran seguridad para un prestamista, ya que produce ingresos que pueden hacer los pagos del préstamo hasta que se venda la propiedad, en el caso de que el prestatario deja de pagar. Las casas son también una gran seguridad, porque por lo general hay un mercado activo en los que vender una y un prestatario es probable que haga todo lo posible para mantener su residencia principal. Incluso ocupada por el dueño de negocio es una buena apuesta para una combinación de las razones anteriores.

No es así, la tierra.

La tierra, para todos los de su valor potencial, sólo se sienta allí. Nadie vive en ella, no se trabaja en ella, cardos rollo a través de ella, y si no se utiliza como estacionamiento o una reunión de intercambio, que no produce ingresos. Añadir a estos desafíos, la realidad de que el proceso para convertir la tierra en la producción o renta de la propiedad residencial tiene una gran cantidad de esfuerzos, conocimientos especializados, y el tiempo. La mayoría de los prestamistas realmente no me gusta estas características en su seguridad y por lo tanto, no se prestan en tierra.

Como resultado, cuando se enfrentan con la toma de la tierra como garantía de una nota, los prestamistas que hacen préstamos en tierra hacer un par de cosas para mitigar el riesgo. La primera es que suelen reducir el préstamo a valor de manera significativa. El patrimonio que tiene más en la tierra, mayor es el descuento que pueden ofrecer a un comprador en la venta de éste y el más seguro se siente en la toma del préstamo. Tenga en cuenta que este no era el caso en el ejemplo de apertura. Que el prestamista en particular había un programa especializado que se han prestado hasta el 90% del valor de un lote terminado, pero que era para uso residencial, ocupado por el dueño del desarrollo.

La segunda cosa que un prestamista que hace es aumentar su tasa de retorno para que coincida con la percepción del riesgo de disponer de la propiedad en caso de incumplimiento. Si un prestamista recibe un 12% a 14% de su dinero por un préstamo de la tierra, que recibe sus dólares invertidos más rápido, a pesar de que ellos llaman "de interés". Esto reduce la exposición de la entidad crediticia más rápido y ofrece una rentabilidad ajustada al riesgo cuando el préstamo sea pagado.

Así que la próxima vez que contempla la financiación de algunas tierras, sólo recuerda que su prestamista se mira desde un conjunto muy diferente de las circunstancias que tú. Hecho de esa manera, es probable que no la tos en voz alta cuando se le cotiza el índice!